第一，“北京城市副中心”是北京新两翼中的一翼，另外一翼是“河北雄安新区”，共同组成新北京的重要部分。
“一翼”意味着“都和城已经分离”，也意味着将成为拉动北京再次腾飞的重要区域，“大规模砸钱发展”已经难免。
第二，北京城市副中心的定位是“国际一流的和谐宜居之都示范区+新型城镇化示范区+京津冀区域协同发展示范区”。
“国际一流”说的是建设标准很高，“新型城镇化”意思是要“乡镇全部变街道”，“协同发展”的意思就是要“拉动北三县的共同发展”。
第三，北京城市副中心的核心作用就是对接北京中心城区功能和人口疏解。
“对接人口疏解”意思是要通过推动市级党政机关+市属行政事业单位搬迁，承接中心城区40-50万常住人口疏解。
“对接中心城区功能”指的是要承接市级行政功能、商务CBD功能，文旅功能及部分科技创新功能，就业人口规模目标是达到60-80万人。
第三，北京城市副中心的核心区是“通州新城”的平方公里，控制区是整个通州区的平方公里，协同发展区为廊坊北三县的平方公里。
从规模上看，北京城市副中心+通州区+廊坊北三县=平方公里=雄安新区，所以我们也经常把“北京城市副中心+通州区+廊坊北三县”称之为“京东新区”。
“北京京东新区”+“河北雄安新区”=首都新两翼。
北京城市副中心虽然没有“新区”的头衔，但本质上就是按照一个新区的标准来打造和发展。
那么通州作为一个北京的郊区，在过去的三十年里，它是如何被历史选择，“逆袭”成为北京城市副中心的呢？
这归根结底还是源自于北京城市总体规划的三次调整，让通州这个郊区实现了城市发展的“三级跳”：
丰富土地资源+三省交界
让通州的崛起具有空间基础
从北京的地形地貌看，北面是燕山山脉，西边是太行山山脉，将整个北京城的西北、北部、西部都包裹其中，这些山脉和平原之间的交界被称之为“北京浅山区”。
北京“浅山区”核心是“保护”，既没有足够的土地开发资源，也缺乏必要的发展纵深，生态环境脆弱，未来很难承担北京城市“持续扩展”。
北京城市的未来发展方向，要么向东，要么向南，要么向东南，这种格局其实是由北京的地理地貌决定的。
所以在新版城市发展规划中，北京新增的产业发展重要节点几乎全部集中在东部及南部：
东部：北京城市副中心。东南部：亦庄经济开发区（扩区）。正南部：大兴国际机场临空经济区。通州和大兴这两个“远郊区”，正是借助这种土地资源及空间上的发展纵深，而成为了北京新一轮城市规划发展的最大赢家。
-年
国贸CBD快速发展
通州“睡城”的崛起
年，国务院批准调整北京年-年的城市发展规划，并首次提出要建设“北京商务中心区”，确定重点发展国贸商务区。
年北京市政府再次决定要“加速国贸商务区”的建设，并确定国贸成为北京中央商务区的城市地位，“国贸CBD”的概念首次亮相。
到了年，北京CBD地区的办公规模已经超过万平米，白领的人群数量超过40万人，是整个北京最高端的“职场中心”。
年的国贸CBD概念提出，给通州带来了极大的发展机遇：年开始建设八通线，年八通线就建成通车了。
通州迅速明确提出自己的定位：打造国贸CBD的后花园，本质上就是要把自己作为国贸地区的“睡城”。
从此通州的房价一发不可收拾，大量的国贸白领进入通州。
年通州房价水平仅在均价元/平米，国贸地区的房价大概在0元/平米，是通州区的4倍。
而到了八通线运营两年之后的年，通州房价已经涨到均价-元/平米，涨了3倍！
而国贸当时的房价大概在1元/平米，比例缩到了2-3倍。当时的燕郊房价只是通州的50%，均价元/平米。
毫无疑问，北京年的首次调整城市规划，提出建设国贸CBD，是通州崛起的第一个重要契机：作为国贸的“睡城”，八通线的开通，让通州房价迅速提高。
-年
“通州新城”出现
城市配套快速完善
年之后，北京城市发展规划再次面临调整，一个全新的城市发展周期已经开始启动，《北京城市总体规划(年—年)》亮相。
当年提出的城市发展格局：两轴两带多中心。意思是要重点发展11个新城，疏解城市中心的人口，其中就包括“通州新城”。
因此，从年开始，北京疯狂给郊区各大新城“加码建设”：年就有房山线、昌平线、大兴线、15号线等近郊区地铁线路开通，随后6号线，门头沟S1号线开通。
年-年是北京近郊区的大发展时期，各个新城房地产干的如火如荼，房价迅速上涨。
通州房价也同样迎来二次暴涨期：年的，上涨到了年的4元/平米，15年翻了6倍，平均每年上涨40%。
年-年
“城市副中心”落定
通州终于蜕变
年京津冀协同发展规划确定，北京开始酝酿进行第三次城市规划调整，通州新城当时的定位是“行政副中心”。
然而到了年北京新的城市发展规划亮相，通州的定位得以升级：
从行政副中心变成了城市副中心，不仅包括行政办公功能，同时还囊括了商务办公、文化旅游、科技创新等多种产业功能。
除了政治中心功能和国际外交功能之外，北京几乎把其他大部分的城市发展功能都甩给了通州，城市副中心就是这么来的。
这意味着通州不再是一个“郊区”了，而是要变成一个“城区”，而且是城区里的“战斗机”，是城市副中心。
从年到年，通州不管怎么发展，都始终是北京的一个郊区。年以后，通州就要变成一个城区了，而郊区城区化的发展路径是最难的。
一个郊区要想变成一个城区，重点要解决的不是产业，而是城市配套功能的彻底提升：地铁，学校，医院，都必须按照城区的标准来打造。
有了顶级的城市配套，产业及人口自然就会聚集。
中国多数新区建设失败，都是先产业，后配套。结果导致产业来了，配套却没有来，最终产业也留不住，形成空城效应。
所以自从年开始，北京就疯狂在通州建设新学校：包括史家小学、景山小学、人大附中附小、皇城根小学等全部在城市副中心落定。
除了学校，医院：医院，医院、医院、医院、医院、医院、首都儿研所，都将落户通州城市副中心。
同时北京三期地铁规划将重点布局通州地铁建设路网：在现有6号线、1号线、7号线基础上，新增22号线、M、M、等多条线路，实现轨道路线的全覆盖。
超级地铁线路+顶级学区资源+医院布局，自年开始，历经30年的风雨，通州城市副中心这次才算真正实现了“蜕变”！
综上所述，我们从通州的发展轨迹上，可以总结以下规律：
第一，北京城市规划的每次调整，都会带来城市发展格局的重大变化，总会带来一些区域崛起：比如年-年的CBD，-的各大近郊区新城，-年的城市副中心。
第二，新区的崛起首先来自于城市公共服务功能的升级加强，地铁、学校、医院都必须要首先进入，产业因素反而最不重要。
所以，哪里地铁建设得多，哪里的学校多，医院，哪里就最有发展的潜力，这是千年不变的真理。
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