导读
根据北京日报，北京市委十一届十四次全会将于5月17日召开。研究讨论《北京城市总体规划（年-年）（送审稿）》，东城区、西城区作为核心区，将成为“政治中心”的核心承载区。经过三年的打磨，新一版北京城市总体规划编制工作，将向中央正式交卷。随着雄安新区设立、通州副中心建设加快、北京市级机关东迁，首都特区或呼之欲出。未来首都或与北京分开，首都是首都，北京是北京，新首都，新北京。
新首都老城重组日趋成熟，中央政务区或呼之欲出
1、“多点一城、老城重组”是京津冀协同发展战略的重要思路，“一城”指雄安新区，老城重组或指中央政务区。
2、设立中央政务区至少有两层重要意义：其一，进一步加强千年古都的保护与传承。其二，理清北京作为首都和一级地方政府之间的内在矛盾，有利于加快非首都功能疏解、治理北京大城市病及促进京津冀协同发展。
3、随着非首都功能疏解、通州副中心建设加快、老城更新改造推进等，老城重组日趋成熟、有望提上议事日程。
4、中央政务区范围可能以东西城为主，并微调加入部分周边地区。在管理模式上，有成立中央政府派出机构或省级政府两种选项，其中采用前者可能性较大。
新北京市府年底东迁副中心，北三县或纳入一体化
1、年以来，通州副中心定位经历了从城市副中心到行政副中心，再到城市副中心的转变。规划建设通州副中心与雄安新区同为“千年大计、国家大事”，结合前述“老城重组”分析，新北京或已在路上。
2、通州副中心不等于通州区，通州区是通州副中心的外围控制区。中央要求，要将通州副中心建成绿色城市、森林城市、海绵城市、智慧城市；着力打造成为国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。通州副中心有望成立市政府派出机构或区一级政府。
3、通州和廊坊北三县将实现统一规划、统一政策和统一管控。在短期内，廊坊北三县并入北京市的概率较低，但中长期不能排除这种可能，行政区划调整具有较大不确定性。
在短期内，不支持廊坊北三县并入北京的逻辑在于：其一，从中央层面看，《北京城市总体规划（-年）》与之前的规划不同，具有明显的“减量”特点，并入北三县与这一目标违背。其二，从北京市政府看，廊坊北三县已不是一张白纸，需要时间整合，并考虑整合效果。其三，从河北省政府层面看，廊坊北三县划出意味着利益损失，除非得到足够的弥补，雄安新区规划建设只是刚刚启动。
从中长期看，廊坊北三县并入北京的有利逻辑在于：其一，在北京市发展重心东移的背景下，廊坊北三县并入北京有利于北京市将溢出效应内部化，统一规划、统一政策和统一管控将为此打下基础。其二，河北雄安新区规划建设需要北京市大力支持，北三县或可能作为“交换”并入北京。年4月20日，中共河北省委九届三次全会表态，要把推动北京城市副中心建设作为河北的分内之事，强化“一盘棋”思想，一切服从北京城市副中心建设，需要河北提供什么就提供什么，需要河北支持什么就支持什么，需要河北调整什么就调整什么。其三，中央政务区如设立，这对北京市而言为“损失”，并入北三县可作为“弥补”。其四，从历史来看，跨省的行政区划调整存在可能性。-年河北省昌平县、通县、顺义、大兴、良乡、房山、怀柔、密云、平谷、延庆先后划入北京，形成今日北京的行政版图。
从管理模式上看，北京市可能成立副省级派出机构，统一管理通州副中心、通州区与廊坊北三县。这将有利于通州与廊坊北三县统一规划、统一政策和统一管控。
通州副中心≠通州区通州副中心不等于通州区，通州区是通州副中心的外围控制区
通州副中心规划面积平方公里，与之前规划的通州新城面积一致；而通州区面积平方公里，明显大于通州副中心。北京市市长蔡奇4月中旬在通州调研时重申：“要把握好副中心和中心城区的关系，带动中心城区功能疏解和公共服务资源转移；把握好副中心和通州区的关系，通州全区作为副中心的外围控制区，与副中心一体建设发展；副中心也要和北三县协同发展，统一规划、统一政策、统一管控。”通州副中心有望成立市政府派出机构或区一级政府。
通州副中心三大功能：行政办公、商务服务和文化旅游。
通州副中心空间布局：一带一轴多组团，形成水城共融、蓝绿交织、文化传承三个城市特色。
北京城市副中心年常住人口规模调控为万人内，就业人口规模调控目标为60-80万人。
新北京新首都促进京津冀协同发展交通问题是制约京津冀协同发展的瓶颈
交通一体化不仅是推进京津冀协同发展的基础，也是建设新首都新北京的重要任务。交通是制约京津冀协同发展的瓶颈，也是政策率先推动的重点。北京大城市病治理、中央政务区的非首都功能疏解、通州副中心建设、通州与廊坊北三县乃至天津武清统一规划等，均依赖交通一体化先行。
伴随着北京发展思路及重心调整，中央政务区、通州副中心及廊坊北三县、环首都等区域房地产市场有望受益；从京津冀范围看，继续看好北京-天津-雄安三角区域。当前北京市及廊坊北三县等地房价面临短期调整，但中长期仍有机会，人口向大都市圈流入的趋势难以改变。
从更大的范围即京津冀角度看，新首都新北京有望加快非首都功能疏解、促进京津冀协同发展。我们在《从国内外新城建设经验展望雄安新区未来（国内篇）》（.04.24）提到，未来北京、天津、雄安三角区域人口或将快速增长，带动该区域土地升值。
来源：泽平宏观
—END—
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇