今年3月拍摄
①最新动态
预售证正在公示（8月9日-11日），一次性推出全部4幢可售住宅，共计套房源，均价元/㎡（含装标元/㎡）。
户型为约㎡三房两卫中间套，约㎡四房两卫边套，及约㎡四房三卫边套。
预计登记时间：8月12日-14日（最终以公示方案为准）。
冻资金额：现在还没完全确定，尽量多准备一些，预计首套万，二套万，全款万。（最终以公示方案为准）。
房源倾斜比例：以公示方案为准。
②一房一价表
③项目概况
④周边产业、配套、交通
星翠澜庭，东至奔竞大道、南至海清路、西至宁二路、北至民祥路。
从大区位看，刚好介于奥体和亚运村之间。直线距国博中心不到2公里，直线距万科日耀之城不到1公里。
星翠澜庭与亚运村之间的大片空地，正是钱塘湾未来总部基地。
按照规划，基地将集聚境内外龙头企业、国际组织机构总部、未来产业领域“独角兽”企业总部，分三期开发建设。
总面积约1.85平方公里，总建筑规模约万㎡。其中，以飞虹路、宁一路、民祥路、宁二路合围而成的地铁丰北站上盖综合开发区域，为一期核心启动区，约亩。
商业配套方面，除了总部基地、华润万象天地，还有已落址的SKP（北京）。
SKP地块，位于市心北路以北，鸿宁路以南，奔竞大道以东，盈丰路以西，紧邻地铁2号线盈丰路站A出口。
从地图上看，SKP就在星翠澜庭南向。将来，从小区东侧的奔竞大道出发（，往南不到米，即可到达，保证了日常生活的便捷。
项目西侧和南侧是高密度商办建筑，如悦盛国际、世纪国泰中心、新世界丽晶国际等。
至于教育配套，现状不足。
除了自带幼儿园、直线约米的盈丰小学，其余都在规划建设中。比如，西侧规划36班制小学，还有亚运村配备的多所学校。
另外，星翠澜庭离地铁有一定距离，不过基本控制在1公里内。
从南大门出发，沿海清路往西，到平澜路右转至6号线丰北站，步行距离约米。从南大门出发，往东到奔竞大道右转，市心北路左转至2号线盈丰路站，步行距离约1公里。
⑤精装标准
星翠澜庭对外装标报价，元/㎡。
因为样板房没有对外开放，具体装修成色不得而知。一开始销售的口径是，有中央空调、地暖，无新风，整体标准可能和君品、嘉品差不多。
我简单列了下君品的装标：
大华乐橙智能门锁，西门子三件套（油烟机、燃气灶、消毒柜），3M净水器，欧琳水槽、龙头，汉斯格雅的花洒、龙头，唯宝台盆，TOTO马桶，西门子开关等。
日立中央空调、欧瑞格地暖系统、朗斯淋浴房、奥普换气扇，海康威视可视对讲等。
后来，现场公示了相关户型的主要装修材料，对星翠的装标不宜抱有太高预期。
比如，卫生间龙头、花洒，星翠用的是TOTO，嘉品用的是汉斯格雅；台盆前者是TOTO，后者是唯宝；中央空调，前者是日立，后者是中国东芝等。
此外，园区配置上，没有会所、没有泳池（景观水池）。而君品和嘉品，标配室内恒温泳池。
⑥户型分析
星翠澜庭户型，最小约㎡，最大约㎡，均为2梯4户。
户型面积段，和君品较为相似（主力-㎡，最大㎡），都是偏向刚改型需求，注重经济实用。
以约㎡三房两卫中间套为例，整体南向面宽约9.9米，三开间朝南。
主卧面宽约3.4米，带飘窗、独立衣帽间、卫浴间；南向次卧和南向客厅，共享一个约6.5米x1.5米的大阳台。
户型北部的厨房、次卫、书房等空间，直连中井，通风无压力。且书房面宽也有约2.7米。
两个边套户型，均是两开间南，但由于面积相差12㎡，尺度和功能略有不同。
约㎡四房两卫，南向开间（主卧、次卧）约6.6米，共享大阳台。纵向一体化餐客大方厅，面积高达约30㎡，还连一个约6.2米宽的大飘窗。
北向两开间，布局第二个次卧和厨房。书房则挤在餐客厅和南向次卧之间。
约㎡四房就不同了，不仅南向开间（主卧、次卧），达到了约6.9米，更实现了三开间朝北——第二次卧、书房、厨房，并列布局。
纵向一体化餐客厅，仍带一个约6.2米宽的飘窗，但面积达到了约34㎡。
但更大的提升，在于多了一个卫生间，得以让朝南两个卧室，均配独立卫生间，实现双套房功能空间。
结合4万5的均价，可以算是进驻奥体亚运村的最低门槛之一了（亚运村有部分小户型）。
⑦日照分析
星翠澜庭2.6的容积率并不低，但胜在地块“东西长、南北短”，加上合理布局，整体日照条件还可以。
2幢、3幢和4幢，呈一条直线，并列布局在北侧。8层高的公租房和1幢，排布在南侧，分别位于4幢和2幢前面，中间围合出一个花园。
从3幢到园区南侧的沿街商铺，最大楼间距约66米。
综合各方面来看，仅现状日照指数，3幢＞4幢＞1幢＞2幢。
不过，未来有几个不确定因素。
一是项目南侧，一路之隔正在施工的世环创新型产业中心，约96米高；二是项目北侧（民祥路另一侧），未来总部基地的建筑高度；三是项目东侧，未来的建筑高低。
可以预见，或多或少会对项目采光，产生影响。
⑧不利因素及噪音
不利因素、噪音影响，主要有以下几个方面。
1、项目东侧的奔竞大道，是一条城市主干道，且刚好是下穿隧道入口，会有震动、噪音等影响。
2、西、北侧，有规划地铁通过，对2幢、3幢，尤其4幢，可能产生噪音、震动等影响。
3、项目西侧靠近幼儿园，会有噪音影响。
4、小区东、北侧约1公里，有高铁经过，或有噪音影响。
此外，小区规划有地面机动车位，位于2幢、3幢和4幢北侧。注入口设在小区南侧（海清路），北侧民祥路设有一个应急消防通道。
所以，最受噪音影响的，应该是1幢、2幢和4幢。
综合日照、噪音来看，如何选房已经非常清晰了。3幢首先，次选4幢，然后是1幢和2幢的西边套。
但如果想买㎡，只有1幢和2幢的东边套可选。
⑨综合点评
无论奥体还是亚运村，都是杭州楼市当下闭眼摇的板块。
上一波红盘大撞车（春节前），史诗级分流下，君品和嘉品，仍难逃10%以下限售5年的命运。唯有高总价的观品，“逃出生天”。
星翠澜庭位于奥体、亚运村之间，但不管热度、园区配置，规模，都要弱一些。
大多数人的优先级，必然是奥体和亚运村。
但杭州人对亚奥的向往，绝不是区区数千套房源，可以填补。僧多粥少，星翠澜庭也已进入大量购房者的摇号选项。
毕竟，星翠澜庭也有其自身优势。
首先，它是未来总部基地产业辐射的直接受益者，加在奥体、亚运村之间；其次，整体门槛较低，起步总价不到万，对资金实力有限群体，有不小吸引力。
想想君品最后一次摇号，就是因为对比观品、丹枫四季等，总价较低，以致于中签率低至4.27%。
星翠澜庭亦如是。现在悬念是，会有多少红盘分流？
当亚运村、观品、丹枫四季都悉数入市的时候，它会触及拼社保吗？
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楼先生问答NO.
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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