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引言
近日，张家口下花园突然火了起来，很多房产中介都在疯狂推售下花园的项目，也有不少粉丝询问下花园是否值得入手。这一现象引起了我们的注意。
据了解，下花园均价在一万二左右，项目普遍以冬奥会和京张高铁为卖点，号称“冬奥度假生活圈，25分钟直达西直门”。在当下的市场情况下，1.2万左右的价格、不限购的政策和30分钟直达北京的宣传语让下花园显得十分诱人。
那么，处于冬奥风口的下花园，到底是价值洼地还是投资房坑？诸位且听下文分析。
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京张高铁的影响
京张高铁是下花园的一大卖点。很多人投资下花园是寄希望于高铁能够拉动房价增长，吸引更多北京刚需人群在此居住。但是这种愿望并不容易实现。
这是为什么呢？
1、高铁不是地铁，通勤价值有限
对于北京上班族来讲，在环京置业首要考虑的因素是交通。
但是，下花园的交通并不占优势。目前从下花园入京的主要方式是走京藏高速，但是从下花园入口至昌平地铁站需要1小时40分钟，过路费40元，每天自驾压力太大。后期通勤主要依靠京张高铁。
（京张高铁示意图，图片来自腾讯网）
京张高铁作为冬奥会重要配套交通工程，修成以后会将北京至张家口的时间缩短至50分钟。
下花园北站作为京张高铁和崇礼支线的中转站，是冬奥会的重要交通枢纽。因此不少下花园项目都将“15分钟直达崇礼，30分钟直达北京西直门”作为宣传卖点。但是高铁毕竟不是地铁，通勤价值较低。
这是为什么呢？
（1）从价格上讲，每月高铁通勤费用高达元，普通人难以承担。
现阶段国内城际铁路和高铁运行计算多以每公里0.48元为准，按此标准估算，北京北站至张家口南站全程公里，二等座票价在84元左右。下花园北站至北京北站票价在60元左右。
如果每天往返，每个月高铁费用在元左右。相对地铁几块钱的价格来讲，这个票价很多人难以接受。而能够承受起这个价格的人，置业选择范围更广，为什么要选择下花园呢？
至于有些朋友提到的高铁月票制的问题，京张高铁开通后能否实行还是个问题。
今年5月1日，京津城际铁路实行高铁月票制，成为中国首条实行月票制的高铁。但是京津城际铁路年就已经通车，距今已有10年。年每月定期来往北京和天津两次以上的旅客已经达到64.6万人，正是基于“跨城通勤”固定群体的逐渐形成和壮大才推进了高铁月票制形成。
与天津相比，张家口人口不足万，北京和张家口之间定期来往的人数也远少于北京和天津。由此可见，京张高铁即使通车，实行高铁月票制也需要很长的时间。
（2）从发车频次上讲，京张高铁难以满足日常通勤需要。
京张高铁目前尚未通车，我们还以京津城际高铁为例。
目前北京南站京津城际列车日常开行86.5对，周末开行90.5对，发车间隔为15分钟左右。京津城际铁路的发车频率已经很高。即使如此，每天往返北京和天津通勤的人仍然不多。大多数人是周五从北京回天津，周日再返回北京。
列车的发车频次取决于乘客数量。
天津有万人口，京津城际日均运客量已超8万人。而张家口人口不足万，客运量也远低于天津。
京张高铁未开通之前，张家口南站作为张家口最大的交通枢纽，从年到年这60年间，所有线路共发送旅客万人。这个数字仅相当于京津城际单条线路一年的客运量。
冬奥会的确能够在短期内增加京张铁路的人数，但是冬奥过后，京张铁路的客运量远不能与京津城际相比。列车数量和发车间隔都要远逊于京津城际，很难满足每天往返的通勤需求。
（3）从通勤时间上讲，下花园半小时无法到达西直门（北京北站）
很多项目宣传从下花园“30分钟直达西直门”，这种计算方法并不严谨，是按照全程保持最高时速km/h的速度计算，并且没有加上列车到站停靠时间。
坐过高铁的人都知道，列车不可能一直保持最高时速。下花园北站作为京张高铁第八站，如果列车在各站停留2分钟，停留时间大概在15分钟左右。那么从下花园北站到北京北至少需要45分钟。通勤时间的增加也大大降低了京张高铁作为日常通勤的价值。
2、高铁对房价的带动作用有限
交通是影响房价的重要因素。从上文的分析中，我们可以看出京张高铁并不像人们想象中那么美好，它本身通勤价值有限。但是高铁却是下花园最大的卖点。
如今下花园的房价从年的五六千到现在的一万二，两年时间翻了一倍。对于本身无人口和产业大量导入的下花园来说，这个房价已经透支了未来几年房价的上涨空间。
年京张高铁通车后，下花园可能会迎来一轮新上涨，但是涨幅不会太大。此外，高铁通车就意味着下花园最后的红利已出，也失去了房价持续上涨的动力。
也就是说，此时买入下花园，在年京张高铁通车后可能会有一波小涨幅，但是接下来要面对的就是长期的横盘，陷入高位站岗的尴尬境地。
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冬奥的价值
除了京张高铁，张家口另一大卖点就是年北京冬奥会。
毋庸置疑，冬奥场馆和京张高铁等交通道路的修建会在短期内大大改善张家口的基础设施，但是中长期价值有限。
放眼全球，冬奥会举办城市直接收益和后期发展都不是十分理想。
从年法国夏蒙尼算起，就直接收益而言，只有少数几个国家能够获得盈利。年俄罗斯索契冬奥会投入亿美元，仅有13亿美元的营销收入。刚刚结束的平昌奥运会总预算为90亿美元，带动消费支出增长1.4万亿韩元（约合13亿美元）。而年温哥华冬奥会、年索契冬奥会结束后，重金打造的奥运新城都空无一人。
（冬奥会结束后6个月的索契，已是空城）
作为冬奥会赛区之一的张家口崇礼，本身已经是滑雪胜地，冬奥会后虽然会吸引世界各地滑雪爱好者前来旅游。但是滑雪运动具有明显的季节性，雪季短短几个月过去以后，人流量会明显下降。
崇礼尚且要面临这样的问题，非滑雪旅游区，又缺乏产业支撑的下花园，问题将更加突出。
虽然京张高铁下花园站作为京张高铁和崇礼支线的连接站，人流量较大。但是对于短期度假的外地游客来讲，下花园并不是居住的首选之地。
没有持续的人流涌入，产业发展也会十分缓慢。
也就是说，下花园本身存在人口和产业导入不足的问题，投资需谨慎。
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张家口的战略定位
（张家口行政区，图片来自河北日报）
下花园是张家口市的一个区，位于中心城区东南方向50公里处，东与怀来县接壤，西与宣化县相邻。面积平方公里，截止年末全区人口44万人，人口密度人/平方公里，真正的地广人稀。
下花园区不是张家口的强势区域，其发展主要依靠张家口的扶持。而张家口作为环京地区，未来发展主要依托于北京的人口外溢和产业转移。
但是张家口市位于北京西北方向，靠近北京延庆区。不论是从自然条件，还是从京津冀一体化中的战略定位上讲，张家口的未来的发展空间都非常有限。
一直以来，京北区域由于地形以山地为主，交通并不便利。根据城市发展规律，山区并不适宜产业和人口的集聚。北京东部和南部广阔的平原地区更适合大规模的城市建设。北京南部的雄安新区和新机场，东部的城市副中心的选址都遵循了这一点。
（北京城市功能分区）
在—年最新的北京城市总体规划中，明确将门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区，以及昌平区和房山区的山区，定位为生态涵养区。
而在京津冀一体化的格局中，河北的张家口的战略定位也是“生态功能区”。与北京生态涵养区共同组成京北生态屏障。换句话说，张家口在京津冀中主要角色就是搞绿化，守护首都的蓝天和空气。
这样的战略定位决定了京北区域不可能引进大量的人口和产业，也就失去了支撑房价持续上涨的根本动力。覆巢之下，焉有完卵。张家口尚且如此，下花园作为张家口非重点区域，未来发展前景也很有限。
还有不少人是出于养老需求而投资下花园。
当然，随着中国老龄化的加速，养老需求会越来越旺盛。但是张家口虽然环境很好，交通并不是很便利，也缺乏老年人最需要的优质医疗资源。
更重要的是，我国冬季的风都来自于西伯利亚，是从北到南吹。而张家口恰好位于风口位置，冬季气温很低。这也是为什么张家口能够成为滑雪胜地的原因之一。
气温低对滑雪者是好事，对老年人来说却是杀手。冬季是老年人死亡率最高的季节。纵览全国，国内知名的养老胜地多是四季气候温暖的地区，比如海南、昆明等等，而张家口的气温并不适合养老。
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下花园为什么热卖？
看到这里，很多人会纳闷，既然下花园价值不大，为什么卖的那么火？
下花园本身投资价值有限，本次下花园大火的最重要原因是“真环京”限购，导致部分需求外溢至下花园。
（环京限购图，图片来自我爱我家）
自年3月份以来，京东的北三县，京南的廊、涿、永、固，雄安新区周边的白沟、霸州、文安等地纷纷开启史前最严限购模式。
以北三县为例，外地人限购一套，必须要求本地三年社保或者个税。即使是同属廊坊市，各地社保并不互认。比如买大厂的房子需要三年大厂社保，燕郊的不可以。
如今环京限购已满一周年，仍没有放松迹象。放眼全国，除了海南、雄安和通州，环京限购之严厉无人能及。当然，这也从侧面说明了环京的价值。但是并非环京每个区域都有值得投资。
目前张家口境内，仅有崇礼、怀来和中心市区（桥东区、桥西区、经开区）发布了限购政策，而下花园及其他区县并未实行限购。如今在下花园买房的不少人是因为其他区域不具备购房资格才选择此地。
太阳底下没有新鲜事。
现在正在发生的、将来还会发生的事情，在过去就都已经发生过。
原来，年5月环京各价值区域限购之后，很多开发商都选择捂盘。面对无房可卖的局面，掌握大量客户资源的环京中介公司为了生存，在高佣金的驱使下，开始大量推售唐山、石家庄、秦皇岛、沈阳等地项目。
这些区域当时还未限购，大量购房者在恐慌情绪的驱使下纷纷入市，造成了当地楼市火爆的场面。
人在恐惧中做的决定，多半是错的。
当时急着入市的人忽略了一个问题，如果这些区域真的有价值，为什么环京未限购之前卖的却不温不火呢？
以唐山为例，至年9月唐山房价一直呈持续下跌趋势，而年全国新政后，全国一线城市普跌。但是三线城市唐山，在本地GDP毫无改善甚至恶化的情况下，房价却一路上涨。
年5月份，环京各价值区域限购以后，唐山的成交量攀至高峰。很多开发商浑水摸鱼，五证不全、出售烂尾楼、卷款跑路等现象层出不穷。所以当抢购热潮退去后，唐山爆出一系列维权事件。
（唐山某项目业主维权）
以史为鉴，可以知兴替。
如今在京东、京南各价值区域，张家口市区、怀来、崇礼等地纷纷限购的情况下，下花园突然变得火热，和年的唐山多么相似。热卖背后的原因还需要仔细判别。
如今，下花园很多项目均价已达1.2万。这个价格与北三县中的香河北部新城、大厂夏垫及县城区域的均价相当。但是在限购之前，香河、大厂的房价和成交量都要比下花园高出数倍。如今，在限购影响下，这些地方房价在跌，下花园房价却在涨，现在处于同一水平。
但是，价格处于同一水平，价值就在同一梯队么？相信很多人心中自有判断。
当然，受限购影响，被限购的价值区域必然存在一定的政策风险。
不过，危机之中往往蕴含着巨大的机会，最危险的地方往往是最安全的地方。不过大多数人却不具备最基本的正确投资观，都是不想承担任何风险，却想要获取超高的收益。
而这些人，注定是要被市场收割。
请
