但生活在环京地区的人们，没有任何关于楼市的热闹，不少人微妙地感觉到，一度频繁传言要划归北京的地方，离北京，好像越来越远了。
没有消息，是最坏的消息。
“房子白送”
今年是燕郊的小马做地产经纪的第四年，过年以后上班的第三天她接到了一个北京客户打来的咨询电话，对方在国贸附近上班，她推荐了在售的一家大房企的项目，精装修2万3一平米，楼下就有、公交车直达国贸。
“没有比这个更低的价了，已经限购三年了，最高那会都得3万8。”对方说考虑考虑后没了消息，紧接着那个周末，小马给那个客户打了三次电话，都被拒接了，她知道，又黄了。
风云突变
在京津冀起变化前，这里是众多开发商望尘莫及的地方，有钱也拿不到地，房产“老大哥”万科还在香河拍地被打过。这片紧挨皇城的热土成就过很多枭雄企业，华夏幸福便是其中之一。
年以前，环京无人不识孔雀城。成立于年的孔雀城，是华夏幸福的招牌项目。
从此华夏幸福走出了一条不同于普通开发商的产业运营新路，这条路让住宅品牌孔雀城开遍了北京周边，也把产业园复制出廊坊，走出河北省。华夏幸福从河北当地一家名不见经传的企业登上千亿房企排行榜，据说曾是长三角、珠三角的书记、市长们纷纷前来招募的对象。
年底，华夏幸福董事长王文学花万把年会办在海南三亚的喜来登酒店，杯盏交错的露天花园，海风都是幸福的味道。
那一年华夏幸福以亿的销售额冲到房企第8名，.2亿元的营业收入有90%来自环京。
年4月，中共中央、国务院宣布设立雄安新区的那几天，来自全国的资金都在京津冀上空盘旋，虎视眈眈。作为雄安概念股的河北房企华夏幸福，接连爆出了几份之前跟雄县、保定的战略协议，有人算出主打产业新城的华夏幸福在雄安新区差不多有将近平方公里的合作项目，环京和京津冀的布局，让这家河北房企一连创下了几个涨停板，市值差点翻了一倍。
环京的光环是年失色的，华夏幸福的转折点也是在这一年。调控来得猝不及防，一时之间，环京楼市量价齐跌。让大多数人意外的是，与上海、深圳周边的城市群不同，环京地区的楼市被“冻”得没有一丝抵抗力。
“河北地王”重回环京大本营
调控之后，万科曾经在年花了32亿买下5个环境项目公司控股权，把廊坊、大厂、涿州、霸州这些环京核心城市的10块住宅用地装进口袋，完成了环京的布局。年去香河拍地被打的这口气，总算咽了下去，“外人”进不去的环京，终于打开了口子。
年年中，有消息称碧桂园在内部发布了一个调整通知，将原来环北京范围内的5个区域调整到2个。据说，是为了适应房地产市场变化及集团架构，以进一步加强区域深耕、聚焦核心城市。就在年，碧桂园北京区域的营销总曾经在接受采访时说，“环北京区域成为兵家必争之地，又演变成了北京之外的地产江湖，碧桂园要大干一场。”
有人做过测算，但环京地区的楼市并没有因为万科的到来而如外界所料“有希望了”，调整周期比想象中还要长很多。
同样起家于廊坊，这两年蹿升为“河北地王”的荣盛，其大本营也在环京区域。
所以在华夏幸福的债务危机后，很多人都在担心荣盛会不会走同样的路。
业绩下降的同时，资金也面临压力。根据三季末的数据，融资新规的三道红线中，荣盛发展踩中两条。
自从意识到环京的风险，荣盛发展开始努力向长三角、珠三角、川渝延伸。虽然已经算得上是一家全国性企业，去年销售排名在第22位，但河北仍然是绝对的重头。年半年报显示，荣盛发展在河北省的营收占比仍然超过50%，而年，这一比例在35.66%。
什么时候是底？
量价齐跌的局面结束的时候，才有希望看到拐点，但谁也不知道这个时点什么时候到来。
“年，北京回暖之后，会带动整个环京回暖。”克而瑞的一份报告分析，燕郊成交量已经连续两个月突破千套，这种势头会在今年继续。
中指研究院统计了年环京六区（燕郊、大厂、固安、香河、永清、涿州）的拿地记录，保利、金地、大悦城，出现在固安地块的房企名单上。
来自贝壳研究院的统计数据显示，跟年相比，年环京区域中，燕郊所在的三河、大厂、固安、涿州土地成交面积和金额均有不同程度的增长，其中固安两项均为最高值，涿州则增速最快，土地成交面积、成交金额分别增长超过%、%。
土地是楼市风向标，但这是在没有其他重大外部因素影响的情况下。
网上盛传王文学在内部讲话中说，华夏幸福的困难“要一年或者一年多，甚至两年的时间去化解”，不知道这里面是不是隐含着他预估的，环京楼市的反弹时机。
年11月国家发改委正式批复《京津冀地区城际铁路网规划》，在这个批复中，明确了北京地区将打造“三个圈层”的轨道路网。实现周边地区和北京“全部通铁路”。第一圈层：距离北京城区的25-30公里范围内，主要以地铁交通为主导，满足“半小时同城通勤”。包括北京中心城区、通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、门头沟、平谷等近距离新城，地铁外延至通州周边的燕郊、大厂潮白。值得注意的是，超过30公里范围将不再新增地铁交通，也就说北京六环外将不再新增地铁交通。外延到燕郊的22号线和大厂潮白M线可能是六环外最后的地铁线路。第二圈层，距离50-70公里范围内，主要以“市郊铁路”为交通主导，实现“1个小时同城通勤”。针对50-70公里范围的区域，北京未来将主要以“市郊铁路”为轨道交通，把周边远郊区县连在一起。目前北京已经开通了延庆的“S2号线”，密云怀柔的“怀密线”，通州密云的“通密线”，通州房山的“副中心线”，通州回龙观的“东北环线”等五条。到了年，环京地区至少还会开通三条“市郊铁路”，把三河、涿州、固安等环京地区和北京连接起来。第一条是副中心线西延，北京城区到三河。
第二条是副中心线南延，北京城区到涿州。
第三条是京九市郊铁路，从北京城区到固安。
除此之外，还有“京原线”“黄良-良坨线”，直接带动房山的“乐高乐园”。未来的“市郊铁路”将全部实现“地铁化运作”，买票、乘车、换乘都和地铁是一个平台，一站式换乘，费用低，实现1小时同城化通勤。第三圈层，距离-公里范围内，主要以“城际铁路”为轨道主导，实现“1-2个小时跨省通勤”。根据十四五规划，到了年要基本建成“轨道上的京津冀”，实现城市群1-2个小时出行圈和1个小时都市圈。到了年北京地区将会有4条城际建成通车：京雄城际：年12月已经开通，从北京西到雄安，在固安、霸州设站，全程50分钟，票价最低50元。
城际联络线：年全线通车，从大兴机场到首都机场，在廊坊市区设站，预计全程1个小时，最低票价60元。
京唐城际：年全线通车，从副中心到唐山，在燕郊、大厂、香河、天津宝坻设站，预计全程40分钟，预计票价15-50元。
机场快线R1线：预计年全线通车，从丽泽到雄安，在永清、霸州设站，预计全程1个小时，预计票价不低于元。
也就是说，到了年所有的环京地区都将和北京互通“轨道交通”，实现1小时交通通勤。下表是到了年-年之间，环京地区的轨道交通列表：北三县是最大赢家：燕郊拥有北京地铁两条，市郊铁路一条，城际铁路一条。大厂潮白是北京地铁一条，城际铁路一条。香河则有城际铁路两条。固安、永清、廊坊市区等“中三县”，则有城际铁路两条、市郊铁路一条及机场快线一条。涿州及霸州也同样有北京铁路直达。环京地区的“铁路”大爆发了。但整个环京地区能够真正实现“北京地铁互通”的，也只有燕郊和大厂潮白地区，其他环京多数都是以“市郊铁路”或“城际铁路”来实现通勤了。根据规划，燕郊和大厂潮白将可能是北京“六环外”最后的地铁片区，在北京地铁规划中，六环外地区极有可能将不再新增北京地铁线路。那么地铁通车后，燕郊和大厂潮白未来的“房价会是多少呢”？我们可以根据目前北京六环外的地铁房房价做一个推测。目前北京六环外拥有地铁的片区一共有6个，分别是：15号线顺义片区、昌平线南邵片区、16号线北安河片区、S1号线门头沟片区、房山线阎村片区及大兴线医药基地片区。
我们分别把这些地区的“二手房房价”做了一个分析，可以分析以下规律：第一，距离北京产业核心区越近的片区，房价越高。比如门头沟距离石景山、海淀、金融街都比较近，所以其地铁房房价非常高，已经达到6万左右了。再比如昌平线，距离海淀很近，其六环外的地铁房房价至少4.5万起步，部分好项目均价逼近6万。第二，直达产业核心区的地铁线路房价，也比较高。比如大兴4号线，一线直达金融街和中关村地区，所以六环外医药基地的房价就比较高，就算是南六环外，最低起步价也要3.5万。而最便宜的六环外地铁房是燕房线，均价大概在2.2-2.8万之间，主要是距离产业区比较远，同时换乘次数比较多，价值相对比较低。总体上看，北京六环外的“地铁房”房价均价应该在4万/平米左右，最便宜不会低于2.5万，最高则已经超过6万。那么，未来平谷线和M号线开通以后，燕郊和潮白的“地铁房”价格会到多少呢？首先不管是燕郊还是大厂潮白，距离城市副中心核心区都非常近，几乎就是一河之隔。其次是不管是22号线，还是M号线，都可以直达国贸、运河商务区及金盏国际合作区，属于直达产业核心区的线路。所以我们综合评判，未来地铁开通以后：燕郊和潮白的地铁房最低也要3万起步，最高可达4.5万，平均价格应该在3.5万左右。最关键的是，东六环外未来已经不再拥有新增的地铁线路，22号线和M号线将是东六环外的“绝唱”。如果“北漂一族”想在东六环外或东南六环外买房，燕郊和大厂潮白是最好的选择。因为这些利好，经历过4年最严格调控的京津冀楼市，政策已经不可能再收紧，市场已经出现了明显的企稳表现。那么在京津冀如何优选区域？
最近一条城市大动脉的开通，让很多人的眼光放到了这里：万众瞩目的京雄城际铁路开通了！京雄城际铁路自北京西站引出，向南途经北京大兴区、河北省廊坊市、霸州市至雄安新区，线路全长91公里，最高设计时速公里。沿线区域必然会在这一巨大利好的拉动下，经济发展出现腾飞！1
环京价值大洗牌，如何掘金“京津冀”？！
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这几年中国经济的活力主要来源于正在形成大大小小的城市群，这些城市群有各自的经济特色，也有各自的发展阶段。目前，中国正在形成三大国际级城市群，长三角、珠三角较为成熟。相比长三角、珠三角的房价持续上涨，在年，环京城市房价迎来价格高点，然后开始深度调整。但随着京津冀城市群的建设不断落地，环京区域价值已经逐渐提高，可是环京城市的价格与三年前相比，却已回调过半，形成了价值与价格的背离。那么如何掘金“京津冀”？！投资的逻辑在当下这个时代更需要转变。“选对城市、选对地段、选对项目”!
1：从城市发展角度看，全国房地产市场的分化趋势已经越来越明显，一二线及周围辐射区作为资产的避风港，价值潜力明显超过库存积压的三四线城市。
2：从地段潜力角度看，不同的区域价值也出现了明显的不同，另外从区域潜力看，同一个大区域的不同小区域，也会出现了不同的升值潜力。
3：从选对项目看，有产业规划定位意味着板块未来的成长性和政府公共资源，市场产业资源和配套资源的快速集聚。优质的项目更有保值升值的空间。
新版北京城市总体规划，全面系统地回答了“建设一个什么样的首都，怎样建设首都”等一系列重大问题。值得注意的是，突破行政界线、跳出北京看北京、谋划区域协同发展，是北京新总规的重要创新点。着眼于打造世界级的城市群，北京新总规专门对京津冀协同发展的内容进行阐述，对支持河北雄安新区规划建设作出安排。
从市场趋势看，过去几年的利好基本集中在三河、大厂、香河几个北三县等区域。最近这几年北京的发展向南，而这也给了环京的固安、永清、霸州“南三县”更多的发展计划，“南三县”不仅承接了北京的部分产业，更因地制宜地发展起带有特色的产业，形成了独特的产业链。这为区域的招商引资创造了良好环境，随之而来的即是人口的流入与进驻，以及配套的兴起。
京雄城际铁路的开通加速了这个过程，从未来的市场趋势看，雄安的崛起也必然会带来一波强劲的利好落地，这种情况下，周围一些区域就非常值得
