惠州，一定是今年大湾区躺赢的城市，至少交通和楼市上是这样。
连接深圳的高铁、城际、地铁一次增加了4条，新房卖了十几万套，深圳客占比也上升到了一半以上。
但惠州又是充满争议的，年初炒的热火朝天的扩容，最后也没有兑现。
就连期待多年的深圳地铁14号线惠州段，眼看着确定了，最近惠州的一句“目前不具备地铁建设条件”似乎也要黄了。
甚至最近有网友表示50万在惠州买的海景房，一年去看一次海，4年过去了，房价一点都没涨，每年还要交多的物业费。
扩容梦碎、地铁要黄、市场疲软，充满质疑的惠州还能翻身吗？年还能买入吗？
01.
深圳扩容梦碎
临深房价会大跌，投资客紧急撤离？
今年能刺激深圳客冲向惠州买房的两个因素，一定是扩容+地铁。
年初开始，因为深圳扩容的猜测，大批深圳客开始布局惠州最临区域，进而带动了整个惠州楼市的上行。
从今年上半年购房者画像来看，深圳客占比达62%，是惠州本地客的两倍还多，在惠州买房的人，有一大半是深圳客。
然而等到深圳特区40周年大会时，没等来扩容，却等到了扩权，扩容梦暂且告一段落。一时间置业者傻了眼，纷纷表示惠州临深房价将会大跌，投资客要紧急撤离。其实坊间对深圳扩容的呼吁，更多是出于空间发展的考虑，如果深圳不扩容，空间问题下所产生的的高房价等又该如何解决？深圳市经济学会副会长/深职院房地产研究所所长——邓志旺表示，解决深圳空间不足有两个方面：
一个是从内部挖掘空间，像现在深圳不断地提高容积率、提高土地的使用效率。
另一方面是想办法跟周边的城市共同谋发展，把深圳的一些城市功能转移到周边城市，像深汕合作区就是其中的一种方式，更期待的当然是在惠州、在东莞也有一些类似的合作。
邓志旺
东莞已经提出了深莞融合示范区的理念，惠州惠阳也有提出一些合作的意向。但总体来看还没有达到预期合作的高度，比如统一规划，甚至将空间划给深圳来管理等等，所以会跟大家的期望有一个比较大的距离。
目前深圳正在推进的就是深圳都市圈的建设，范围涉及到了深圳、东莞、惠州、河源、汕尾，整体来看，大方向是往东。
现在国家发改委把都市圈这个工作交给了广东省，广东省又交给了深圳，这个规划最后能不能得到东莞惠州这些城市的认可，共同来执行这个规划，是最关键的。
如果执行得好，将来深圳和这些城市的融合会达到一个比较好的程度，所面临的空间不足、房价太高等等一些问题是可以迎刃而解的。
所以关键点还是在于顶层设计上，政府跟政府的沟通方面要做更多的工作。
因为市场方面不用担心了，深圳人对去惠州买房已经没有障碍，在产品开发方面也已经和深圳接轨，现在主要是社保、医疗等制度和配套方面没有完全打通，所以去到东莞惠州仍会感觉是另外一个城市，还没有达到真正所谓的都市圈的高度，这方面还需要时间。
02.惠州地铁14号线、深汕高铁要黄？这更多是城市间的利益博弈问题再来说说地铁。深圳扩容梦落幕后，惠州市场并没有歇菜，因为又迎来了地铁的好消息。期待多年的深圳地铁14号线惠州段，在今年终于有了眉目，一时间深圳客又兴冲冲地奔进了临深，甚至有盘连夜涨价，让惠州又热了一把。据统计，进入11月，惠州一手住宅网签以套再次突破万套大关，算上之前的10个月一手房已经网签了13万+套，按照这个势头，今年会超过年、年。然而就在11月底，惠州官方回复到：惠州不具备地铁建设条件，近期无法动工。此言一出，一石激起千层浪，扩容梦碎后，又要将地铁梦摔个粉碎了？看好地铁的置业者又哭了。按理说，修建地铁是件利好彼此的好事，为何惠州这时候突然提出暂时无法动工？若真如此，那么深圳地铁14号线惠州段真的无望了吗？实际上，不管是14号线惠州段暂时无法建设，还是惠州直言不应该也无能力承担深圳高铁惠州境内的修建，更多是反应了城市与城市之间的利益博弈。
邓志旺认为，对于惠州而言，处于相对经济、产业相对弱势的地位，所以会认为深圳应该出钱完成所有的工作。但对深圳而言，又会感觉做这些工作可能会导致一部分的产业和人口转移到惠州。
所以双方如果在这方面谈不到一起的话，不管是深汕高铁还是地铁14号线，都会遇到一些阻力，这里面更多地是需要省级政府，甚至更高的政府进行一个协调。
不管是大湾区还是都市圈，最终还是城市与城市之间的利益博弈，如果仅仅只是产业转移到了东莞惠州，对这两个城市而言会感觉到自己并没有太大的受益。
比如GDP、税收主要归深圳，但是人口转移到了东莞惠州区域之后，东莞惠州还要解决教育、医疗、治安等等，换言之成本都转移过来了。这种情况下，这种模式的都市圈对他而言是不太能接受的。
所以还是要考虑到在人口转移的同时，把一部分产业转移到那边去，甚至将深圳的一部分公共设施，落到深圳跟这些城市周边的地方，大家共同来支撑人口的公共服务需求。
否则东莞惠州会觉得吃亏了，要负担所有的公共设施的成本，但实际上人口都是深圳的人口，人口创造的价值又都在深圳，利益上分配的不均衡，导致地方政府对都市圈的建设积极性不够。
因此高层要研究一些利益协调机制，使得每个城市在参与都市圈时都有收益，而不是只有损失。
03.深圳与周边城市之间采用通州和北三县机制可能性更大另外在著名财经评论员刘晓博看来，年最值得期待的就是深圳都市圈的规划，给深圳、临深都会带来利好。
深圳未来的北拓、东进都会在深圳都市圈规划当中有很重要的体现，包括怎么进一步地详细规划轨道交通建设，像惠州现在提出没有能力去建一些线路，那么未来在深圳都市圈的规划下，会不会有一些新的协调机制，比如通过深圳出钱，同时适当的有一些扩权行为，那么就能实现双赢。
像现在东莞提出9个镇深度融入深圳先行示范区，到目前为止只看到了东莞的表态，没有看到深圳的回应。
深圳肯定会准备一个全面的回应，可能还会有一些机制出来，像深汕合作区就有一个机制，以及通州和北三县也有一个机制。
刘晓博
刘晓博个人判断将来深圳和周边都市圈城市之间，采用通州和北三县的机制可能性更大，也就是说深圳会主导一些片区的规划权，包括一些重大项目落地的权利等等。
当然，深汕模式是更紧密的模式，相当于汕尾基本上就是深圳第11区了，在深圳都市圈里面继续延续深汕的模式的可能性是存在的。
但更容易推进的是通州和北三县模式，这种模式就会带来一些新的极点、新的机遇，可能会在明后两年成为新的投资机遇。
其实类似深圳和临深城市，“北三县”的“入京梦”，一直是一个富有想象力的话题。
所谓北三县，是河北省廊坊市下属的一块飞地，包括三河市、大厂回族自治县以及香河县。早在年，高层就明确北三县和北京市通州副中心统一规划，由北京和通州区来主导。
后来，进一步明确了四个统一：统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。
最终通州和北三县机制，确定于今年的3月17日，国家发改委公布了“北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划”，自此北三县“半入北京”的时代到来了。所谓“半入北京”，是指北三县成为北京都市圈“最核心的外部成员”，除了行政隶属关系、户籍等不是北京，其他方面都可以视作北京的一部分，北京不仅要给北三县规划修建地铁，还要送上优质的教育、医疗等资源。因此若是今后深圳和周边城市也采用这个模式，其他城市也更能接受，相比深汕合作区模式也更容易推进。04.谁说惠州不涨？大亚湾、惠阳、博罗、仲恺涨幅超10%实际上仔细分析下来，惠州并不完全没有价值，至少从三个层面来看，惠州有独特的优势，仍然是很多置业者可以考虑的方向。首先环整个深圳来看，东莞已经3万多4万多，南沙也是奔3万去了，中山好的位置也是3万左右。相对而言，整个环深区域惠州价格是最低的，目前是1万多。
其次深圳都市圈的主要发展方向是往东，因此基础设施的建设还是会加速的，所以对惠州价值的提升还是有作用的。
另外惠州的整体环境不错，规划建设是成片开发的，会比较快的改变城市面貌，比较快的增加基础设施、公共配套，居住的质量会比较高。
当然，有看好的人，就会有看空的，很多人对惠州的一个看法是房子漫山遍野，房价万年不涨。
真实情况确实如此吗？以今年为例，整体看价格呈现向上走的状态，8月全市均价冲上1.2万+的高峰。不过确实是全年涨幅并不太大，按照11月惠州一手住宅成交均价元/㎡，相比1月的元/㎡，每平上涨只有元，涨幅在8.9%。不过，壹地产统计了各个区域从今年1月到11月近一年来的房价变化，发现个别区域的房价上涨还是比较明显的。例如涨幅第一梯队的大亚湾，达到了13.5%，已经站上1.6万/㎡的高位。以及惠阳、博罗、仲恺，涨幅也均超过了10%，惠阳均价目前是惠州第二高，在1.4万/㎡，博罗还未突破1万/㎡，仲恺稳定在1万/㎡出头。大的层面看，大亚湾、惠阳、博罗、仲恺价格涨幅超过10%，是进入惠州的首选区域。
不过若要再细分下，当选个别区域的龙头物业，虽然片区涨幅可能不大，但个盘表现甚好。
例如大亚湾的龙光城，凭借着深惠交界的优越地理位置，以及万平的超大体量，二手房价持续走高，去年普遍在1.1-1.3万/㎡，今年再去看已经1.6-1.9万/㎡。
以具体的龙光城北2期为例，下面两张图可以看得很清楚，去年11月成交价在1.4-1.5万/㎡，今年11月已经达到了1.8万/㎡，甚至1.9万/㎡，一年时间上涨0元/㎡左右是有的。
惠阳惠州南站旁边的星河丹堤，也是典型，即靠近惠州南站，又有万平的体量，是惠阳最热的盘。
目前该项目的二手房价片区最高，同时也是二手房交易最活跃的小区，项目E区11月均价2.11万/㎡，相比今年4月份的1.77万/㎡上涨明显。
以及仲恺的雅居乐都汇雅郡，9月5日推套，4天售罄，均价元/㎡，10月9日套，当月卖了8成，剩余的11月清完，均价元/㎡。
背后的原因正是有轨道交通的加持，项目家门口就是莞惠轻轨惠环站，3站可达东莞，在沥林北站还能换乘深惠城际、在望洪站转乘穗莞深城际，可到达广州、深圳。
项目现场
其实通过这几个案例也告诉大家一个选筹策略，尤其首选有高铁和城际经过的区域的标杆项目，除了能保障自住的需求，还能分享城市红利。通过对各区域规划分析，以及价格涨幅、成交量的统计，壹地产认为年大亚湾、惠阳、仲恺、惠城区的惠州北站、博罗区域值得重点